નવી દિલ્હી: છેલ્લા ચાર વર્ષમાં ઘરના વેચાણના પ્રમાણમાં 40 ટકાનો ઘટાડો આવ્યો હોવાથી પ્રોપર્ટીના ભાવમાં અંદાજે 20 ટકાથી વધુનો ઘટાડો આવ્યો છે.
પ્રોપર્ટી ડેવલપર્સ અને ડીલર્સને આપવામાં આવેલી 20 અબજ ડોલરથી વધુની લોનની રિકવરી કરવામાં બેંકોને તકલીફ પડી રહી છે. પરિણામે બેંકોની સ્થિતિ કફોડી થઈ રહી છે અને તેની સામે નવા પડકારો ઊભા થયા છે. આ દાયકામાં આવાસો - રહેઠાણોના વેચાણમાં અગાઉ ક્યારેય જોવા ન મળી હોય તેવી મંદી જોવા મળી રહી છે.
પરિણામે બેંકોએ તેમની બાકી રકમની રિકવરી કરવા માટે ડેવલપર્સની માલિકીની જમીન, તેમ જ ડેવલપર્સના અધૂરા રહી ગયેલા પ્રોજેક્ટ્સનો પણ કબજો લઈ લેવાની શરૂઆત કરી દીધી છે. છેલ્લા ચાર વર્ષમાં રહેઠાણોના વેચાણમાં 40 ટકાનો ઘટાડો જોવા મળી રહ્યો છે. તેની અસર હેઠળ ફ્લેટ્સના અને બંગલાના ભાવમાં સરેરાશ 20 ટકાથી વધુ રકમનું ગાબડું પડી ગયું છે, એમ કોટક ઇન્વેસ્ટમેન્ટ એડવાઈઝર્સના ડિરેક્ટર એસ. શ્રીનિવાસનનું કહેવું
છે. કોટક ઇન્વેસ્ટમેન્ટ એડવાઈઝર્સ તેની પિતૃ કંપની કોટક મહેન્દ્રા બેન્ક લિમિટેડ માટે વૈકલ્પિક એસેટ્સના બિઝનેસની કામગીરી પર દેખરેખ રાખવાનું કામ કરે છે.
શ્રીનિવાસનનું કહેવું છે કે રહેઠાણો અને કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીના માર્કેટમાંના નબળા ખેલાડીઓને ડેરા તંબુ સમેટી લેવાની ફરજ પડી રહી છે. ત્યારે બીજી તરફ બેંકોએ પ્રોપર્ટી ડેલવપર્સ અને ડીલર્સને આપેલા 20 અબજ ડોલરના ધિરાણની રિકવરી કરવા માટે આકરાં પગલાં લેવાની ફરજ પડી રહી છે. જમીન અને મિલકતો કબજે કરીને હરાજી માટે મૂકી રહેલી બેંકોની મિલકત ખરીદવાની કોશિશ કરી રહેલા એસ. શ્રીનિવાસનું કહેવું છે. મિલકત ડેવલપ
કરનારાઓને ધિરાણ આપનાની બેંકોએ તેમની મિલકતના મૂલ્યમાં વધારો કરવામાં મોટો ફાળો આપ્યો છે તેવો એક સમયે દાવો કરવામાં આવતો
હતો. હવે આ ધિરાણ સામે મોર્ટગેજ મૂકવામાં આવેલી જમીન બેંકોને લઈ લેવાની ફરજ પડી રહી છે. હવે આ જમીન વેચવામાં બેંકોએ તેમના
ધિરાણમાંથી મોટી રકમ જતી કરવી પડશે. બીજા શબ્દોમાં કહીએ તો જે જમીન મોર્ટગેજ લઈને રૂા. 100-200 કરોડનું ધિરાણ આપ્યું હશે તે જમીન હવે માત્ર રૂા. 50થી 60 કરોડમાં વેચી દઈને પોતાની મૂડી બેંકોએ ગુમાવવી પડશે..
ક્રોધે ભરાયેલા રહેઠાણના માલિકોને તથા તેમને ધિરાણ આપનારી બેંકોને જેપી ઇન્ફ્રાટેક લિમિટેડ અને યુનિટેક લિમિટેડ સહિતના ડેવલપર્સને કોર્ટમાં ઘસડી જવાની ફરજ પડી છે. એક જમાનામાં હોટ કેકની જેમ મિલકતોનું વેચાણ ધરાવતા સાઉથ ઇન્ડિયાના પ્રોપર્ટીના માર્કેટને અત્યારે મંદીનું ગ્રહણ લાગી ગયું છે. ભારત સરકારે નવેમ્બર 2016માં કરેલી નોટબંધી, વેરાની જોગવાઈઓમાં કરેલા સુધારા તથા મિલકતના માર્કેટમાં ગ્રાહકોને રક્ષણ આપવા માટે કરવામાં આવેલા નવા કાયદાકીય સુધારાઓને પરિણામે પ્રોપર્ટી માર્કેટ પર મંદીએ ભરડો લીધો છે. ગયા વરસે જ આવાસોના વેચાણમાં સાત વર્ષમાં સૌથી મોટો ઘટાડો જોવા મળ્યો છે. ભારતના મોટામાં મોટા શહેરોની કેટેગરીમાં આવતા શહેરોમાં પણ મિલકતના વેચાણમાં મોટા ગાબડાં પડ્યા છે.
પ્રોપર્ટી માર્કેટમાં અત્યારે જમીનની ડિમાન્ડ ઓછી થઈ ગઈ છે. તેની સામે જમીન વેચનારાઓની સંખ્યા સતત વધી રહી છે. તેથી જમીનના ભાવ પણ તૂટી રહ્યા છે. બીજીતરફ પોતાના ધિરાણના નાણાં અટવાઈ જતાં બેંકોએ રિકવરી ચાલુ કરી છે, એમ એસેટ રિકન્સ્ટ્રક્શન કંપની ઇન્ડિયા બુલ્સનું કહેવું છે. ઇન્ડિયા બુલ્સ મુંબઈ સ્થિત કંપની છે અને બેંકોની ફસાઈ ગયેલી મૂડી - એનપીએ- નોન પરફોર્મિંગ એસેટ્સ ખરીદવાનું કામ કરે છે. મુંબઈ સ્થિત એનપીએ ખરીદાર કંપનીઓએ અત્યાર સુધીમાં ચાર અબજ રૂપિયાની એનપીએની ખરીદી કરી છે. અત્યારે આ કંપની વધુ ત્રણ એનપીએ ખરીદવા માટે વાટાઘાટો ચલાવી રહી છે, એમ આઈએઆરસીએલ - આર્સિલના ચીફ એક્ઝિક્યુટિવ ઓફિસર કિરણ શિંગવેકરનું કહેવું છે.
તેમનું કહેવું છે કે પ્રોપર્ટી માર્કેટના અધૂરાં રહી ગયેલા પ્રોજેક્ટ્સને પાછા ઠેકાણે લાવવા માટેની કુશળતા બેંકો પાસે ઓછી છે. તેમ જ એનપીએને લાંબો સમય સુધી ખેંચવાનો બહુ જ ઓછો અવકાશ છે. તેથી બેંકોએ પણ તેમના ધિરાણને જે નાણાં મળ્યા તે ખરા માનીને તેમની એનપીએ-ફસાયેલી મૂડીને વેચવા માંડી છે. તેવી જ રીતે તેમણે કબજે કરેલી મિલકતો અને જમીનો આ ક્ષેત્રની નિષ્ણાત કંપનીઓને વેચવા માંડી છે. તેમ છતાંય આ વેચાણમાં બેંકોની મૂડીનું મોટું ધોવાણ થઈ રહ્યું હોવાથી બેંકો આ સોદાઓ કરવા બહુ ઉત્સુક જણાતી નથી. તેથી આ સોદાઓ થવામાં વિલંબ થઈ રહ્યો છે.
જોકે ધિરાણ કરનારી બેંકો પાસે મોર્ટગેજ પ્રોપર્ટીનું વેચાણ કરવા માટેના વિકલ્પો પણ સીમિત છે. ભારતની મધ્યસ્થ બેન્ક (રિઝર્વ બેન્કે) ફેબ્રુઆરીમાં બેંકોની લોનનું રિસ્ટ્રક્ચરિંગનું કામ ઝડપથી પૂરું કરવાની સૂચના પણ આપી દીધી છે. તેમ ન કરી શકાય તો તેવા કિસ્સાઓમાં ડિફોલ્ટર્સને ઇન્સોલ્વન્સી એન્ડ બેન્કરપ્સી કોડની જોગવાઈ હેઠળ નેશનલ કંપની લો ટ્રિબ્યુનલ (એનસીએલટી)માં ખેંચી જવાની સૂચના આપી છે. આ અગાઉ સરકાર દ્વારા આપવામાં આવેલી અને વરસોના વરસો સુધી એનપીએને ખેંચતી રહેતી યોજનાઓને બદલે ઇન્સોલ્વન્સી કોડ હેઠળ એનપીએના કેસને લેવામાં આવશે તો તેના ઝડપથી સોદાઓ થઈ શકશે.
રિયલ એસ્ટેટમાં બેંકોએ કરેલા ધિરાણો
રિઝર્વ બેન્ક તરફથી પૂરા પાડવામાં આવેલા આંકડાઓ પ્રમાણે ગત મે મહિનાના અંત સુધીની સ્થિતિની વાત કરવામાંઆવે તો દેશમાં બેંકોએ રિયલ એસ્ટેટના ક્ષેત્રની કંપનીઓને આપેલું કુલ ધિરાણ અંદાજે 1.8 લાખ કરોડનું છે. તેમાં અત્યાર સુધીમાં બહુ મોટો ફેરફાર થયો નથી. તદુપરાંત નોન બેન્કિંગ ફાઈનાન્સ કંપનીઓએ પણ ડિસેમ્બર 2017 સુધીમાં રિયલ એસ્ટેટના ક્ષેત્રમાં 2.2 લાખ કરોડનું ધિરાણ કરેલું છે, એમ એમ્બિટ કેપટલે એપ્રિલમાં પ્રકાશિત કરેલા એક અહેવાલમાં જણાવવામાં આવ્યું છે.
રિયલ એસ્ટેટના બજારમાં ધિરાણ કરનારી બેંકો અને નોન બેન્કિંગ ફાઈનાન્સ કંપનીઓ સૌથી મોટું જોખમ લઈ રહી છે. બાંધકામના પ્રોજેક્ટ માટે અથવા તો પ્રોજેક્ટ માટે જમીનની ખરીદી કરવા માટે ધિરાણ આપીને તેઓ સૌથી મોટું જોખમ લઈ રહ્યા છે, એમ શ્રીનિવાસનું કહેવું છે.
20 અબજ ડોલરની એનપીએ તો માત્ર બેંકોની જ છે. નોન બેન્કિંગ ફાઈનાન્સ કંપનીઓએ રિયલ એસ્ટેટના ક્ષેત્રમાં કરેલા ધિરાણના ચોક્કસ આંકડાઓની જાણકારી અમે ધરાવતા નથી. કારણ કે એનબીએફસીને માન્યતા આપવા માટેના ધારાધોરણો બેંકોની તુલનાએ ઘણાં જ હળવા છે. તેથી તેની ફસાયેલી મૂડી-એનપીએના આંકડાઓ બરાબર બહાર આવતા નથી, એમ તેમનું કહેવું છે. હવે નોન બેન્કિંગ ફાઈનાન્સ કંપનીઓની એનપીએની ગણતરી કરવામાં આવે તે દિવસો બહુ દૂર નથી.
નવી દિલ્હી: છેલ્લા ચાર વર્ષમાં ઘરના વેચાણના પ્રમાણમાં 40 ટકાનો ઘટાડો આવ્યો હોવાથી પ્રોપર્ટીના ભાવમાં અંદાજે 20 ટકાથી વધુનો ઘટાડો આવ્યો છે.
પ્રોપર્ટી ડેવલપર્સ અને ડીલર્સને આપવામાં આવેલી 20 અબજ ડોલરથી વધુની લોનની રિકવરી કરવામાં બેંકોને તકલીફ પડી રહી છે. પરિણામે બેંકોની સ્થિતિ કફોડી થઈ રહી છે અને તેની સામે નવા પડકારો ઊભા થયા છે. આ દાયકામાં આવાસો - રહેઠાણોના વેચાણમાં અગાઉ ક્યારેય જોવા ન મળી હોય તેવી મંદી જોવા મળી રહી છે.
પરિણામે બેંકોએ તેમની બાકી રકમની રિકવરી કરવા માટે ડેવલપર્સની માલિકીની જમીન, તેમ જ ડેવલપર્સના અધૂરા રહી ગયેલા પ્રોજેક્ટ્સનો પણ કબજો લઈ લેવાની શરૂઆત કરી દીધી છે. છેલ્લા ચાર વર્ષમાં રહેઠાણોના વેચાણમાં 40 ટકાનો ઘટાડો જોવા મળી રહ્યો છે. તેની અસર હેઠળ ફ્લેટ્સના અને બંગલાના ભાવમાં સરેરાશ 20 ટકાથી વધુ રકમનું ગાબડું પડી ગયું છે, એમ કોટક ઇન્વેસ્ટમેન્ટ એડવાઈઝર્સના ડિરેક્ટર એસ. શ્રીનિવાસનનું કહેવું
છે. કોટક ઇન્વેસ્ટમેન્ટ એડવાઈઝર્સ તેની પિતૃ કંપની કોટક મહેન્દ્રા બેન્ક લિમિટેડ માટે વૈકલ્પિક એસેટ્સના બિઝનેસની કામગીરી પર દેખરેખ રાખવાનું કામ કરે છે.
શ્રીનિવાસનનું કહેવું છે કે રહેઠાણો અને કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીના માર્કેટમાંના નબળા ખેલાડીઓને ડેરા તંબુ સમેટી લેવાની ફરજ પડી રહી છે. ત્યારે બીજી તરફ બેંકોએ પ્રોપર્ટી ડેલવપર્સ અને ડીલર્સને આપેલા 20 અબજ ડોલરના ધિરાણની રિકવરી કરવા માટે આકરાં પગલાં લેવાની ફરજ પડી રહી છે. જમીન અને મિલકતો કબજે કરીને હરાજી માટે મૂકી રહેલી બેંકોની મિલકત ખરીદવાની કોશિશ કરી રહેલા એસ. શ્રીનિવાસનું કહેવું છે. મિલકત ડેવલપ
કરનારાઓને ધિરાણ આપનાની બેંકોએ તેમની મિલકતના મૂલ્યમાં વધારો કરવામાં મોટો ફાળો આપ્યો છે તેવો એક સમયે દાવો કરવામાં આવતો
હતો. હવે આ ધિરાણ સામે મોર્ટગેજ મૂકવામાં આવેલી જમીન બેંકોને લઈ લેવાની ફરજ પડી રહી છે. હવે આ જમીન વેચવામાં બેંકોએ તેમના
ધિરાણમાંથી મોટી રકમ જતી કરવી પડશે. બીજા શબ્દોમાં કહીએ તો જે જમીન મોર્ટગેજ લઈને રૂા. 100-200 કરોડનું ધિરાણ આપ્યું હશે તે જમીન હવે માત્ર રૂા. 50થી 60 કરોડમાં વેચી દઈને પોતાની મૂડી બેંકોએ ગુમાવવી પડશે..
ક્રોધે ભરાયેલા રહેઠાણના માલિકોને તથા તેમને ધિરાણ આપનારી બેંકોને જેપી ઇન્ફ્રાટેક લિમિટેડ અને યુનિટેક લિમિટેડ સહિતના ડેવલપર્સને કોર્ટમાં ઘસડી જવાની ફરજ પડી છે. એક જમાનામાં હોટ કેકની જેમ મિલકતોનું વેચાણ ધરાવતા સાઉથ ઇન્ડિયાના પ્રોપર્ટીના માર્કેટને અત્યારે મંદીનું ગ્રહણ લાગી ગયું છે. ભારત સરકારે નવેમ્બર 2016માં કરેલી નોટબંધી, વેરાની જોગવાઈઓમાં કરેલા સુધારા તથા મિલકતના માર્કેટમાં ગ્રાહકોને રક્ષણ આપવા માટે કરવામાં આવેલા નવા કાયદાકીય સુધારાઓને પરિણામે પ્રોપર્ટી માર્કેટ પર મંદીએ ભરડો લીધો છે. ગયા વરસે જ આવાસોના વેચાણમાં સાત વર્ષમાં સૌથી મોટો ઘટાડો જોવા મળ્યો છે. ભારતના મોટામાં મોટા શહેરોની કેટેગરીમાં આવતા શહેરોમાં પણ મિલકતના વેચાણમાં મોટા ગાબડાં પડ્યા છે.
પ્રોપર્ટી માર્કેટમાં અત્યારે જમીનની ડિમાન્ડ ઓછી થઈ ગઈ છે. તેની સામે જમીન વેચનારાઓની સંખ્યા સતત વધી રહી છે. તેથી જમીનના ભાવ પણ તૂટી રહ્યા છે. બીજીતરફ પોતાના ધિરાણના નાણાં અટવાઈ જતાં બેંકોએ રિકવરી ચાલુ કરી છે, એમ એસેટ રિકન્સ્ટ્રક્શન કંપની ઇન્ડિયા બુલ્સનું કહેવું છે. ઇન્ડિયા બુલ્સ મુંબઈ સ્થિત કંપની છે અને બેંકોની ફસાઈ ગયેલી મૂડી - એનપીએ- નોન પરફોર્મિંગ એસેટ્સ ખરીદવાનું કામ કરે છે. મુંબઈ સ્થિત એનપીએ ખરીદાર કંપનીઓએ અત્યાર સુધીમાં ચાર અબજ રૂપિયાની એનપીએની ખરીદી કરી છે. અત્યારે આ કંપની વધુ ત્રણ એનપીએ ખરીદવા માટે વાટાઘાટો ચલાવી રહી છે, એમ આઈએઆરસીએલ - આર્સિલના ચીફ એક્ઝિક્યુટિવ ઓફિસર કિરણ શિંગવેકરનું કહેવું છે.
તેમનું કહેવું છે કે પ્રોપર્ટી માર્કેટના અધૂરાં રહી ગયેલા પ્રોજેક્ટ્સને પાછા ઠેકાણે લાવવા માટેની કુશળતા બેંકો પાસે ઓછી છે. તેમ જ એનપીએને લાંબો સમય સુધી ખેંચવાનો બહુ જ ઓછો અવકાશ છે. તેથી બેંકોએ પણ તેમના ધિરાણને જે નાણાં મળ્યા તે ખરા માનીને તેમની એનપીએ-ફસાયેલી મૂડીને વેચવા માંડી છે. તેવી જ રીતે તેમણે કબજે કરેલી મિલકતો અને જમીનો આ ક્ષેત્રની નિષ્ણાત કંપનીઓને વેચવા માંડી છે. તેમ છતાંય આ વેચાણમાં બેંકોની મૂડીનું મોટું ધોવાણ થઈ રહ્યું હોવાથી બેંકો આ સોદાઓ કરવા બહુ ઉત્સુક જણાતી નથી. તેથી આ સોદાઓ થવામાં વિલંબ થઈ રહ્યો છે.
જોકે ધિરાણ કરનારી બેંકો પાસે મોર્ટગેજ પ્રોપર્ટીનું વેચાણ કરવા માટેના વિકલ્પો પણ સીમિત છે. ભારતની મધ્યસ્થ બેન્ક (રિઝર્વ બેન્કે) ફેબ્રુઆરીમાં બેંકોની લોનનું રિસ્ટ્રક્ચરિંગનું કામ ઝડપથી પૂરું કરવાની સૂચના પણ આપી દીધી છે. તેમ ન કરી શકાય તો તેવા કિસ્સાઓમાં ડિફોલ્ટર્સને ઇન્સોલ્વન્સી એન્ડ બેન્કરપ્સી કોડની જોગવાઈ હેઠળ નેશનલ કંપની લો ટ્રિબ્યુનલ (એનસીએલટી)માં ખેંચી જવાની સૂચના આપી છે. આ અગાઉ સરકાર દ્વારા આપવામાં આવેલી અને વરસોના વરસો સુધી એનપીએને ખેંચતી રહેતી યોજનાઓને બદલે ઇન્સોલ્વન્સી કોડ હેઠળ એનપીએના કેસને લેવામાં આવશે તો તેના ઝડપથી સોદાઓ થઈ શકશે.
રિયલ એસ્ટેટમાં બેંકોએ કરેલા ધિરાણો
રિઝર્વ બેન્ક તરફથી પૂરા પાડવામાં આવેલા આંકડાઓ પ્રમાણે ગત મે મહિનાના અંત સુધીની સ્થિતિની વાત કરવામાંઆવે તો દેશમાં બેંકોએ રિયલ એસ્ટેટના ક્ષેત્રની કંપનીઓને આપેલું કુલ ધિરાણ અંદાજે 1.8 લાખ કરોડનું છે. તેમાં અત્યાર સુધીમાં બહુ મોટો ફેરફાર થયો નથી. તદુપરાંત નોન બેન્કિંગ ફાઈનાન્સ કંપનીઓએ પણ ડિસેમ્બર 2017 સુધીમાં રિયલ એસ્ટેટના ક્ષેત્રમાં 2.2 લાખ કરોડનું ધિરાણ કરેલું છે, એમ એમ્બિટ કેપટલે એપ્રિલમાં પ્રકાશિત કરેલા એક અહેવાલમાં જણાવવામાં આવ્યું છે.
રિયલ એસ્ટેટના બજારમાં ધિરાણ કરનારી બેંકો અને નોન બેન્કિંગ ફાઈનાન્સ કંપનીઓ સૌથી મોટું જોખમ લઈ રહી છે. બાંધકામના પ્રોજેક્ટ માટે અથવા તો પ્રોજેક્ટ માટે જમીનની ખરીદી કરવા માટે ધિરાણ આપીને તેઓ સૌથી મોટું જોખમ લઈ રહ્યા છે, એમ શ્રીનિવાસનું કહેવું છે.
20 અબજ ડોલરની એનપીએ તો માત્ર બેંકોની જ છે. નોન બેન્કિંગ ફાઈનાન્સ કંપનીઓએ રિયલ એસ્ટેટના ક્ષેત્રમાં કરેલા ધિરાણના ચોક્કસ આંકડાઓની જાણકારી અમે ધરાવતા નથી. કારણ કે એનબીએફસીને માન્યતા આપવા માટેના ધારાધોરણો બેંકોની તુલનાએ ઘણાં જ હળવા છે. તેથી તેની ફસાયેલી મૂડી-એનપીએના આંકડાઓ બરાબર બહાર આવતા નથી, એમ તેમનું કહેવું છે. હવે નોન બેન્કિંગ ફાઈનાન્સ કંપનીઓની એનપીએની ગણતરી કરવામાં આવે તે દિવસો બહુ દૂર નથી.
